文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 王敏

“商改住”破冰。

7月8日，昆明市政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》。

該措施明確要求暫停新的商業(yè)辦公用地供應(yīng)，可按程序申請(qǐng)將計(jì)劃供應(yīng)的土地調(diào)整為居住用地，對(duì)已出讓的用地允許企業(yè)申請(qǐng)合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求，更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求。

7月2日，長(zhǎng)沙市出臺(tái)《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

通知明確：長(zhǎng)沙在市轄區(qū)范圍，停止新的公寓等類住宅項(xiàng)目規(guī)劃審批；已完成項(xiàng)目總平面圖審批，但開發(fā)、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下，經(jīng)論證可行后可依規(guī)依程序調(diào)整為住宅。

長(zhǎng)沙稱，此舉也是為支持企業(yè)盤活閑置存量土地，加快推動(dòng)存量公寓等類住宅商品房去庫(kù)存。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，長(zhǎng)沙的《通知》是下半年首個(gè)去庫(kù)存創(chuàng)新政策，具有非常好的啟發(fā)意義。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，這意味著為了鼓勵(lì)企業(yè)開發(fā)，可以合理調(diào)整規(guī)劃和設(shè)計(jì)條件，其中就包括非居住用地，“長(zhǎng)沙不僅在用地上做了調(diào)整，更在去庫(kù)存的政策導(dǎo)向下，在存量建筑上也做了調(diào)整，突破比較大。”

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，6月長(zhǎng)沙市公寓市場(chǎng)供應(yīng)量同比增加30%，萬(wàn)象府臺(tái)和藍(lán)光雍錦府兩處項(xiàng)目拿證入市銷售；而成交量則同比下跌66%，成交均價(jià)同比下降2%。銷售不暢，疊加庫(kù)存周期拉長(zhǎng)，長(zhǎng)沙一批公寓等類住宅項(xiàng)目不得不降價(jià)甩賣，以此回籠資金。

在李宇嘉看來(lái)，與長(zhǎng)沙類似非住宅項(xiàng)目供過(guò)于求的城市，如果公寓可以調(diào)整為住宅，將是保障房的一項(xiàng)重要來(lái)源。地方收購(gòu)存量非住宅項(xiàng)目，既能解決保障房來(lái)源，同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)去庫(kù)存目標(biāo)，穩(wěn)定商品房市場(chǎng)。

而此前，6月25日，海南省萬(wàn)寧市政府辦公室印發(fā)《促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫(kù)存工作方案》，該方案稱，在設(shè)置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購(gòu)買此類商品房可享受購(gòu)買住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上學(xué)，用水、用電、用氣等與住宅同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

對(duì)于此次政策調(diào)整，工作方案稱，為促進(jìn)該市商業(yè)辦公類商品房項(xiàng)目去庫(kù)存工作，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，按照“因地制宜，逐步推進(jìn)；積極穩(wěn)妥，量力而行；一樓一策，統(tǒng)籌兼顧”的工作原則，對(duì)全市商辦類商品房實(shí)行相應(yīng)優(yōu)惠措施。

這一方案的印發(fā)，表明海南實(shí)施了近三年的“嚴(yán)禁商改住”政策出現(xiàn)破冰跡象。

據(jù)悉，2021年10月，海南省自然資源和規(guī)劃廳等部門發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程管理的意見》。該意見稱將商業(yè)辦公類項(xiàng)目改造為具備長(zhǎng)期居住功能的“類住宅”的行為，影響了公共服務(wù)設(shè)施基本功能。因其產(chǎn)品不受海南省房地產(chǎn)限購(gòu)政策影響，存在開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售、虛假宣傳、誤導(dǎo)購(gòu)房者等現(xiàn)象，沖擊海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響了房地產(chǎn)政策的執(zhí)行。因此，堅(jiān)決抑制各類以建設(shè)名義變相開發(fā)“類住宅”的房地產(chǎn)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

有關(guān)人士分析認(rèn)為，萬(wàn)寧市率先突破嚴(yán)禁“商改住”政策“紅線”，是海南商辦類產(chǎn)品去化的一次積極摸索和嘗試。

要知道在早幾年，公寓在不少大城市直接是明令禁止的。

自2017年3月北京出臺(tái)針對(duì)商辦項(xiàng)目調(diào)控政策之后，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點(diǎn)二線城市緊隨其后，到2019年8月廈門出臺(tái)最嚴(yán)“禁公寓令”后，“商改辦”“商改住”全部杜絕。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，談到房地產(chǎn)去庫(kù)存，我們一般都聯(lián)想到住宅去庫(kù)存，其實(shí)現(xiàn)在商辦類的去庫(kù)存壓力也非常大�，F(xiàn)在萬(wàn)寧和長(zhǎng)沙允許商業(yè)辦公產(chǎn)權(quán)的‘類住宅’轉(zhuǎn)變性質(zhì)，成為住宅產(chǎn)權(quán)，這是一個(gè)重大突破，我建議更多有商辦庫(kù)存壓力的城市效仿跟進(jìn)。

根據(jù)克而瑞研究中心，中國(guó)各線城市商業(yè)地產(chǎn)都經(jīng)歷了2005年-2008年和2010年-2013年兩個(gè)高速發(fā)展階段，而樓宇經(jīng)濟(jì)成為了地方政府最關(guān)注的一張牌，對(duì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的渴求使得各地建造大量的寫字樓。

此外，深圳后海兩宗地也宣布“商改住”。

7月7日，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局發(fā)布通告，為加大居住用地供應(yīng)，促進(jìn)后海片區(qū)職住平衡，經(jīng)規(guī)劃主管部門審議，擬對(duì)[后海灣-東角頭地區(qū)]法定圖則DU10、DU13開發(fā)控制單元進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。

規(guī)劃顯示，DU10單元及DU13單元的主導(dǎo)功能均調(diào)整為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地+二類居住用地（C+R2）”。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這兩宗土地很可能引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商新一輪的競(jìng)購(gòu)熱潮，隨著這些地塊的開發(fā)，深圳市場(chǎng)或?qū)⒃鎏硇碌母叨俗≌��?xiàng)目。

不過(guò)，也有城市在收緊，對(duì)新增“商改住”零容忍。

2023年4月，東莞市自然資源局、東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等聯(lián)合印發(fā)《東莞市嚴(yán)控商業(yè)辦公用房改公寓工作實(shí)施方案》，將進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)金融業(yè)用地、商住混合用地上的商業(yè)辦公用房等非住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，從源頭上加強(qiáng)全市商業(yè)辦公用房的規(guī)劃布局、總量供給和開發(fā)時(shí)序管理，嚴(yán)格新增商業(yè)辦公用房的管控，堅(jiān)決杜絕新的“商改住”行為。

但這也是去年的消息了，如今這幾地相繼發(fā)布“商改住”政策，就是去樓市庫(kù)存的手段之一。

       原文標(biāo)題 : 官宣！支持“商改住”