平安爆雷，加碼地產(chǎn)后遺癥‍‍‍‍‍‍

平安信托，以一種不太光彩的方式出圈了。

4月10日，平安信托公告宣布“福寧615號集合資金信托計(jì)劃”延期。信息顯示，該信托計(jì)劃成立于2021年9月29日，存續(xù)期為30個月，募集資金7.72億元。

在投向上，該信托以股權(quán)形式投資廈門市榮璐置業(yè)有限公司70％股權(quán)，間接投資廈門聯(lián)正悅投資有限公司名下的“臻華府”項(xiàng)目。

按照約定，2024年3月29日為該信托到期日。但截至平安信托發(fā)出公告，“臻華府”項(xiàng)目累計(jì)只售出房源218套（住宅21套，商業(yè)7套），收到銷售款5.23億元。顯然，這無法“償還”用戶的初始投資。

很快，投資人以“爆雷”“血本無歸”“騙子平安”等字眼，將平安信托推上熱搜。至今，該話題依然在持續(xù)發(fā)酵。

投資人情緒是可以理解的。畢竟信托不是保本產(chǎn)品，投資人都要自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎便會血本無歸。

但我們也需客觀分析這場“爆雷”。首先，這源于地產(chǎn)行業(yè)不景氣，任誰都可能中招，平安信托也難幸免。其次，該信托計(jì)劃目前只是延期，并非百分百血本無歸，端看平安信托的下一步動作。第三，我們尤其需要注意信托發(fā)行者的實(shí)力，這決定了后續(xù)有無能力幫助投資人減虧、甚至是將資金完璧歸趙.......

數(shù)據(jù)顯示，2023年平安信托營業(yè)收入145億元，行業(yè)排名第一；凈利潤42億元，行業(yè)排名第二；凈資產(chǎn)700多億元；行業(yè)排名第一。再加上平安信托背后的整個平安集團(tuán)，這個背書已然足夠強(qiáng)大。

當(dāng)然，這并不意味著投資人穩(wěn)了。恰恰相反，市場與投資者的擔(dān)心也在于“福寧615號”這根導(dǎo)火索，會不會引出更多的問題。

在國內(nèi)，大多數(shù)信托計(jì)劃底層資產(chǎn)都與房地產(chǎn)息息相關(guān)。作為國內(nèi)營收體量最大、凈資產(chǎn)最多的信托公司，平安信托一路走來，更是如此。

2010年9月3日，保監(jiān)會發(fā)布了《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》。兩個辦法允許保險(xiǎn)資金投資未上市企業(yè)股權(quán)和不動產(chǎn)，這為平安進(jìn)軍房地產(chǎn)大開方便之門。

險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)后名正言順后，平安隨后設(shè)立了平安不動產(chǎn)。幾個維度可以感受平安在房地產(chǎn)領(lǐng)域的野蠻狂奔：一是，數(shù)年后平安不動產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模突破至4000億元。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍二是，伴隨近10年房地產(chǎn)狂飆，平安開始不斷參股房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，平安一度是碧桂園、融創(chuàng)、旭輝、華夏幸福等房企的第二大股東，并對金地、保利、華潤、綠城等房企持有不小的股份。

三是，2019至2021年，平安不動產(chǎn)逆周期加杠桿，為后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍不得不說，經(jīng)過這幾步后，平安成為中國當(dāng)之無愧的水下房地產(chǎn)巨鱷。

但如今，潮水退去，峰回路轉(zhuǎn)。那些搭乘房地產(chǎn)紅利的企業(yè)，也要為自己當(dāng)年的果勇行為買單了。踩雷臻華府的平安信托，只是其中的一個例子。

        萬科郁亮，卷入金融風(fēng)波‍‍

        比平安先一步登上熱搜的明星企業(yè)是萬科。同樣，它也極不光彩。

4月1日，萬科煙臺合作股東以一篇《關(guān)于郁亮操控萬科謀取私利有關(guān)情況的反映》文章，將整個地產(chǎn)圈為之震顫。文章指出：“由于合作關(guān)系，我們看到了郁亮團(tuán)伙利用萬科挪用資金、發(fā)放高利貸、偷稅漏稅、洗錢等違法經(jīng)營問題。長久以來，這些禍害國家、禍害企業(yè)的蛀蟲肆無忌憚，不收斂、不收手，把萬科當(dāng)成謀取私利的工具，貪婪的啃噬改革開放和市場經(jīng)濟(jì)的成果，馬上就要把萬科這個優(yōu)質(zhì)的房企拖垮，保護(hù)萬科品牌刻不容緩，肅清蛀蟲迫在眉睫！”

“萬科當(dāng)前的債務(wù)危機(jī)并不是偶然事件，是以郁亮為首的高管人員利用萬科偷稅漏稅、中飽私囊，甚至轉(zhuǎn)移國家資產(chǎn)后的必然結(jié)果！”

或許是某種預(yù)判，一個月前，惠譽(yù)、標(biāo)普、穆迪三大評級機(jī)構(gòu)下調(diào)了萬科評級。

對于這篇極具煽動、甚至帶有強(qiáng)烈“人身攻擊”的文章，萬科罕見的只是給予了“相信法律會給出公正的判斷.......并以此維權(quán)”。這種極為低調(diào)、不痛不癢的回應(yīng)，讓人困惑。

但沒想到，這又招來了煙臺合作方的一頓更猛烈的痛斥：

“我們整篇文章都有事實(shí)依據(jù)，每一個觀點(diǎn)都是親身經(jīng)歷。內(nèi)容有根據(jù)、數(shù)字有出處、判斷有邏輯.......歡迎你自證清白！”

“北京萬鵬、紅色崛起是你精心包裝的影子銀行，從事了與房地產(chǎn)開發(fā)毫無關(guān)系的業(yè)務(wù)，主要是經(jīng)營人民幣，說白了就是發(fā)放高利貸.......紅色崛起只有5000萬元的注冊資本金，為什么能給金牛公司發(fā)放11億元高利貸？全國設(shè)立3000余家所謂投資公司，萬科要投資需要幾千家公司嗎？“

屋漏偏逢連夜雨。4月10日，濟(jì)南萬科總經(jīng)理肖勁被山東警方帶走調(diào)查的消息再度轟動行業(yè)。一系列事件，讓資本市場本就慘淡的萬科股價再度劇烈下挫。

在投資者心中，萬科異常高大神圣的形象，也開始顛覆，甚至崩潰。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍此前，我們曾在《恒大倒了，碧桂園爆了，而萬科早已勘破生死》中指出，萬科曾是中國房企中危機(jī)意識與應(yīng)變能力最快、最強(qiáng)的房企之一。

2018年，郁亮請來了祝九勝，將總裁兼CEO的職位交到了他的手上。

祝九勝掌舵后，萬科全方位落地以“現(xiàn)金流為基礎(chǔ)”的經(jīng)營戰(zhàn)略：控制拿地規(guī)模、不追求銷售額，并將更多精力投入到提升回款率、保障現(xiàn)金流上。2018年上半年，萬科回款率一度達(dá)到了90%以上。從某種意義上講，最早喊出“生鐵時代”的萬科，也是最早有意弱化并規(guī)避“地產(chǎn)與金融”關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)的那一個。此后幾年，在開發(fā)主業(yè)與物業(yè)服務(wù)外，萬科開始尋求長租公寓第三業(yè)務(wù)破局，并取得了一定成效。在一眾逾期、爆雷的房地產(chǎn)行業(yè)中，萬科是為數(shù)不多的那股清流。

但在煙臺合作方投訴中，挪用資金、發(fā)放高利貸、洗錢等問題還是被重點(diǎn)指出。尤其是“3000家投資公司、發(fā)放高利貸”的指控，更是讓行業(yè)為之嘩然。

盡管，當(dāng)下還無法確定煙臺合作方指控是否屬實(shí)，但無疑它已將萬科暴曬在陽光下。

金融地產(chǎn)，巨大的黑幕‍‍‍‍‍‍‍‍

平安信托踩雷房地產(chǎn)，郁亮卷入超級金融風(fēng)波。兩家明星企業(yè)，將“地產(chǎn)+金融”的巨大灰色地帶充分暴露。

盡管平安信托延期的7.72億元，與其動輒百億營收相比，只是九牛一毛。但它對每對每個投資人來說，卻是晴天霹靂。聯(lián)系到此前，網(wǎng)傳平安銀行37個信托產(chǎn)品暴雷，愈發(fā)讓投資人毛骨悚然。

不單是平安，從行業(yè)來看，2021年-2023年也是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約高發(fā)期。2021年房地產(chǎn)信托全年違約規(guī)模達(dá)到917億元，2022這一數(shù)據(jù)約為930億元，2023年這一數(shù)字降為486億元。

當(dāng)然平安也在做出改變，只是有些滯后。2022年后，平安投資開始加速去房地產(chǎn)化。這一年，平安減持了碧桂園、金茂，清倉了旭輝。2023年，中國平安首席投資官鄧斌在有興趣的投資領(lǐng)域上，提到了長租公寓、物業(yè)等不動產(chǎn)，但只字未提及住宅投資。

整個平安投資的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，也印證在了平安信托身上。

如上圖所示，近年平安信托涉房比例在不斷下滑。2022年，平安信托的自營資產(chǎn)中房地產(chǎn)投資額為36億元，占比10.5%。而表外信托資產(chǎn)中的房地產(chǎn)金融投資則為255億元，這一數(shù)字較上年大幅減少了432億元，占比也從2021年的14.9%驟降至2022年的4.6%。

但正如一位行業(yè)人士所言，“放眼行業(yè)，信托涉房資金規(guī)模在不斷下降，但后期其爆雷風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸疊加，這也是出清的代價。”“未來1-3年將是集中風(fēng)險(xiǎn)釋放期，投資人要尤為小心。”此前，憑借資金之利不斷收割房企的金融機(jī)構(gòu)，如今也要源源不斷的吐出、反哺它們的地產(chǎn)業(yè)務(wù)了。

諸如平安信托爆雷、萬科中招，或只是“金融與地產(chǎn)”巨大黑幕的冰山一角。對于平安與萬科兩家明星企業(yè)，這只能算不小的雷，但對于投資人以及整個行業(yè)而言，卻是天大的事。

       原文標(biāo)題 : 風(fēng)暴中的平安、萬科：不小的雷，天大的事