來源 | 深藍(lán)財(cái)經(jīng)

撰文 | 吳瑞馨

房企，今年依舊沒有走出低谷。

就連最先意識(shí)到危機(jī)的萬科，也依舊還在焦慮著。

最近，萬科突然開啟了“賣賣賣”模式，接連出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。先是七折出售旗下最賺錢的商業(yè)項(xiàng)目，又被曝出計(jì)劃出售旗下長租公寓公司泊寓的部分股權(quán)。這也讓外界開始擔(dān)憂起萬科的狀況。

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7折出售“搖錢樹”

萬科近期出售的第一個(gè)項(xiàng)目，是上海七寶萬科廣場。

2月20日晚間，亞洲市值最大的房產(chǎn)信托——領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“領(lǐng)展”，823.HK）在港交所發(fā)布公告稱，公司已于當(dāng)日完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益的收購，隨著此次收購?fù)瓿桑�領(lǐng)展成了該項(xiàng)目的新主人，萬科則完全退出。

據(jù)悉，上海七寶萬科廣場是由萬科與新加坡投資公司GIC合作投資打造，各占50%股權(quán)。2021年4月，領(lǐng)展以27.72億收購GIC持有的七寶萬科廣場50%股權(quán)，彼時(shí)物業(yè)整體估值為65.8億元，交易協(xié)議價(jià)64億元。

而領(lǐng)展這次交易的協(xié)議價(jià)為52億元，七寶廣場的最新估值則為70.6億元，領(lǐng)展支付約23.84億元以完成收購。也就是說，領(lǐng)展以近7折價(jià)格抄底了七寶萬科廣場。

如果是什么不賺錢的項(xiàng)目，外界可能還并不在意。當(dāng)問題是，七寶萬科廣場是萬科最賺錢的商業(yè)項(xiàng)目。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年~2022年，七寶萬科廣場的營業(yè)收入分別為3.68億元、4.42億元、4.08億元，均位列萬科商業(yè)項(xiàng)目第一位。即便是受疫情影響最嚴(yán)重的2022年，其營業(yè)收入也遠(yuǎn)高于第二名的深圳印力中心。2023年上半年，七寶萬科廣場再次以2.13億元營業(yè)收入位居集團(tuán)榜首。

毫無疑問是個(gè)能源源不斷“爆金幣”的“搖錢樹”。但為什么萬科會(huì)突然將其出售，而且還是“打折”出售？ 

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被曝計(jì)劃出售泊寓部分股權(quán)

出售七寶廣場后才一周，市場又傳出消息，稱萬科正計(jì)劃出售旗下長租公寓公司“泊寓”的部分后股權(quán)。參與談判的潛在買家包括國企。

萬科泊寓成立2016年，截至2023年末，泊寓業(yè)務(wù)已布局全國32個(gè)城市，管理運(yùn)營房源達(dá)23.6萬間，開業(yè)約18萬間，累計(jì)服務(wù)超過80萬名新市民，為超過5000家企業(yè)客戶提供定制服務(wù)。目前，在全國集中式公寓中，泊寓的規(guī)模及運(yùn)營效率均位列行業(yè)第一。

但眾所周知，長租公寓盈利是行業(yè)的一大難題，泊寓也不例外。萬科董事長郁亮曾在2020年底時(shí)透露，萬科做長租公寓五年虧了90個(gè)億。

數(shù)據(jù)顯示，泊寓上半年租實(shí)現(xiàn)營收16.4億元，同比增長10.6%。業(yè)務(wù)布局全國34個(gè)城市，共運(yùn)營管理租賃住房22.5萬間，累計(jì)開業(yè)17.39萬間，出租率達(dá)到95.9%。

值得注意的是，去年10月，泊寓總經(jīng)理在萬科媒體分享會(huì)上透露，泊寓已從2023年6月起，實(shí)現(xiàn)單月利潤連續(xù)回正，9月份實(shí)現(xiàn)了累計(jì)權(quán)益凈利潤回正，預(yù)計(jì)今年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)整體盈利。

也就是說，泊寓也在穩(wěn)健向好發(fā)展中。好不容易熬過了虧損走向了盈利，但在黎明前夜，萬科為什么突然決定出售泊寓部分股權(quán)？ 

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手握1000億，但仍面臨償債壓力

作為有國資背景的國內(nèi)龍頭房企，萬科的一舉一動(dòng)都備受關(guān)注。這次萬科不惜放棄每年為公司帶來巨大收益的七寶廣場50%股權(quán)，又計(jì)劃出售已實(shí)現(xiàn)整體盈利的長租公寓“泊寓”部分股權(quán)，這都說明，萬科現(xiàn)在迫切想要回籠大量資金。

而原因，直接指向償債。

據(jù)企業(yè)預(yù)警通，萬科當(dāng)前共有存續(xù)美元債6只，余額29.530億美元。其中，余額6.3億美元的“萬科 5.35 2024-03-11”即將到期。境內(nèi)存量債券則多達(dá)32只，規(guī)模546.09億元，其中100億元將于一年內(nèi)到期，包括“21萬科MTN002”、“21萬科MTN003”都將在2024年內(nèi)到期。

此外，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年三季度末，萬科總資產(chǎn)16467.02億元，總負(fù)債12395.74億元，資產(chǎn)負(fù)債率75.28%，其中流動(dòng)負(fù)債有9404.7億元，除了合同負(fù)債外，主要為應(yīng)付賬款2489.37億元和其他應(yīng)付款1619.40億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債474.91億元。而萬科賬上的資金為1036.80億元，完全能覆蓋短期債務(wù)。

看起來似乎并不存在債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，到目前為止，萬科還沒有發(fā)生過債務(wù)違約，但在去年下半年，萬科遭遇資本市場“狙擊”，股債出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，讓外界擔(dān)憂萬科是否會(huì)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。為了穩(wěn)定資金方、金融機(jī)構(gòu)，萬科還請出了深圳國資委為自己站臺(tái)，向外界澄清公司經(jīng)營一切正常。

雖然萬科從這場風(fēng)波中平穩(wěn)度過，但也連續(xù)被國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、穆迪下調(diào)了評級。去年10月17日，惠譽(yù)將萬科長期本外幣發(fā)行人違約評級從BBB+下調(diào)至BBB；并將其全資附屬公司萬科地產(chǎn)香港的高級無抵押評級及其未償付高級票據(jù)的評級從‘BBB+’下調(diào)至‘BBB’。

11月24日，在深圳國資“力挺”萬科后， 穆迪仍將萬科發(fā)行人評級由“Baa1”下調(diào)至“Baa3”；并將其全資子公司萬科香港中票計(jì)劃的有支持高級無抵押評級由“(P)Baa2”下調(diào)至“(P)Ba1”；將萬科香港發(fā)行債券的有支持高級無抵押評級由“Baa2”下調(diào)至“Ba1”。

而在今年，房地產(chǎn)大環(huán)境仍未改變，房企銷售情況也整體未見好轉(zhuǎn)。據(jù)萬科最新發(fā)布的經(jīng)營簡報(bào)，2023年萬科累計(jì)合同銷售面積2466.0萬平方米，合同銷售金額3761.2億元，分別同比下降6.2%、9.8%。而2024年1月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積125.4萬平方米，合同銷售金額194.5億元，同比分別減少25%、32.1%。

面對今年銷售與融資環(huán)境的不佳，向來喜歡未雨綢繆的萬科，也難免開始緊張起來。

       原文標(biāo)題 : 萬科，也開始“賣賣賣”了