導(dǎo)語(yǔ)：雖然被公認(rèn)為一家好企業(yè)，但行業(yè)大勢(shì)難逆，貝殼依舊需要苦等春天。

李平 | 作者 礪石商業(yè)評(píng)論 | 出品

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營(yíng)收止跌，四季度扭虧為盈

3月16日晚間，國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)交易與服務(wù)平臺(tái)貝殼公布了2022年四季度財(cái)報(bào)及全年業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度，貝殼找房實(shí)現(xiàn)營(yíng)收167億元，同比下降5.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.77億元，上一年同期凈虧損為9.33億元。

受新冠疫情沖擊以及房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，貝殼營(yíng)收自2021年二季度以來(lái)已經(jīng)連續(xù)7個(gè)季度出現(xiàn)同比下降。尤其是2022年前兩個(gè)季度，貝殼營(yíng)收同比跌幅分別高達(dá)39.37%和43.01%。此后，貝殼營(yíng)收端跌幅大幅收窄，三、四季度跌幅均為個(gè)位數(shù)。

在降本增效的持續(xù)推進(jìn)之下，貝殼利潤(rùn)端已經(jīng)有轉(zhuǎn)暖跡象。2022年第三季度，貝殼實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7.23億元，結(jié)束了四季度連續(xù)4個(gè)季度的虧損，第四季度繼續(xù)保持盈利。

2022年全年，貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)收607億元，同比下降24.9%；凈虧損為13.97億元，虧損較上一年同比擴(kuò)大8.72億元。由于去年上半年拉下的虧空太大，貝殼仍未能避免連續(xù)兩年經(jīng)營(yíng)陷入虧損的尷尬。

貝殼主營(yíng)業(yè)務(wù)共分為存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)、家裝家居業(yè)務(wù)、新興業(yè)務(wù)及其他四部分。2022年全年，貝殼來(lái)自存量房的凈收入同比下滑24.5%至241億元，新房業(yè)務(wù)凈收入為287億元，同比下降38.3%，家裝家居業(yè)務(wù)可比口徑合同額69億元，同比提升31%，新興業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)凈收入為28億元，同比增長(zhǎng)33.4%。

在地產(chǎn)寒冬之下，貝殼存量房業(yè)務(wù)及新房業(yè)務(wù)兩大板塊營(yíng)收均出現(xiàn)較大幅度下滑，家裝家居業(yè)務(wù)的高速增長(zhǎng)主要是收購(gòu)圣都家裝所致，這也是公司未來(lái)發(fā)展的一大看點(diǎn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2023年1-2月，國(guó)內(nèi)商品房住宅銷售額同比增長(zhǎng)3.5%，這是自去年以來(lái)住宅銷售額首次累計(jì)同比增長(zhǎng)。

在業(yè)績(jī)展望方面，貝殼預(yù)計(jì)2023年第一季度凈收入總額將介乎于180億元至185億元，較上一年同期增幅為43.4%至47.4%。

在財(cái)報(bào)發(fā)布后的電話會(huì)議上，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官彭永東表示，過去的兩年行業(yè)面臨了前所未有的挑戰(zhàn)，“這一輪市場(chǎng)波動(dòng)是我們作為平臺(tái)經(jīng)歷的第一次大考，我們交出了盈利能力比以往更穩(wěn)定、向外延展能力更廣泛的答卷”。

彭永東在電話會(huì)議上同時(shí)表示，截至2月底，貝殼平臺(tái)存量房交易同比大幅回升，交易量達(dá)到接近2021年同期水平及存量房交易最活躍年度的交易水平。新房承銷數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯的同比回升，恢復(fù)至接近2020年疫情后的交易水平。

整體來(lái)看，自去年下半年以來(lái)，隨著地產(chǎn)行業(yè)政策的回暖，貝殼經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)明顯好轉(zhuǎn)。財(cái)報(bào)公布之后，貝殼港股股價(jià)高開高走。截至最近一個(gè)交易日收盤，貝殼港股股價(jià)為49.75港元，最新市值漲至1851億港元。

但從美股市場(chǎng)來(lái)看，貝殼的投資者仍深陷虧損之中。2020年11月，貝殼股價(jià)最高曾漲至79.4美元。經(jīng)歷了連續(xù)四個(gè)季度的虧損之后，貝殼股價(jià)最低跌至7.31美元，最大跌幅超過90%。

本輪觸底反彈以來(lái)，貝殼最新股價(jià)為17.995美元，漲幅超過100%，但距離歷史高點(diǎn)縮水幅度仍接近80%。在主業(yè)承壓、費(fèi)用剛性支出等壓力之下，貝殼未來(lái)發(fā)展前景仍有較大的不確定性。

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費(fèi)用剛性，應(yīng)收壞賬風(fēng)險(xiǎn)緩解

2022年上半年，由于各地“斷供”現(xiàn)象頻發(fā)，貝殼對(duì)其認(rèn)定的高風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商所涉及的應(yīng)收賬款進(jìn)行足額壞賬計(jì)提。截至2022年6月30日，累計(jì)壞賬準(zhǔn)備余額高達(dá)22.1億元，直接導(dǎo)致公司上半年出現(xiàn)了24.85億元的巨額虧損。

為了規(guī)避回款風(fēng)險(xiǎn)，貝殼主動(dòng)收縮了對(duì)部分民營(yíng)房企的業(yè)務(wù)合作，將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向國(guó)企開發(fā)商。2022年第四季度，貝殼新房成交金額中的國(guó)企占比已達(dá)45%，相比第一季度提升了15個(gè)百分點(diǎn)。截至2022年末，貝殼應(yīng)收賬款降至41.63億元，較年初下滑明顯。

不過，貝殼優(yōu)化新房合作對(duì)象的策略雖然減少了公司的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，但不可避免地對(duì)銷售規(guī)模產(chǎn)生了沖擊。財(cái)報(bào)顯示，2022年貝殼總成交額約2.61萬(wàn)億元，同比下降32.3%，其中存量房總成交額為1.58萬(wàn)億元，同比下降23.4%；新房總交易額9405億元，同比下降41.5%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局消息，2022年全國(guó)商品房銷售額約13.33萬(wàn)億元，同比下降26.7%。不難看出，貝殼2022年度平臺(tái)交易額降幅超過了行業(yè)平均值，尤其是新房交易額的下滑幅度更是超過了40%。

另一方面，面對(duì)經(jīng)營(yíng)性虧損壓力，貝殼自2021年下半年以來(lái)就開始?jí)嚎s開支，并持續(xù)進(jìn)行人員優(yōu)化與調(diào)整。尤其是去年赴港上市前夕，有媒體曝出貝殼新一輪的裁員比例最高達(dá)到50%。

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2022年12月31日，貝殼經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為394020名，較上年減少13.3%；活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為349681名，較上年減少14%。門店數(shù)量為40516家，較上年減少20.6%；活躍門店數(shù)量為37446家，較上年減少17.4%。

在裁員、閉店等一系列降本措施之下，貝殼三季度、四季度期間費(fèi)用率環(huán)比二季度有明顯下降，但從同比角度看變化并不明顯，因?yàn)闋I(yíng)收端的縮水幅度更大。其中，第四季度，公司市場(chǎng)、銷售和管理費(fèi)用為31.25億元，較去年同期（30.12億元）增長(zhǎng)1.13億元，費(fèi)用率同比提升1.7個(gè)百分點(diǎn)。

2022年全年，貝殼市場(chǎng)、銷售和管理費(fèi)用合計(jì)為119.2億元，同比降幅約為10%，研發(fā)費(fèi)用支出為25.46億元，同比下降20%，二者降幅明顯低于營(yíng)收端降幅（24.9%），導(dǎo)致貝殼一般費(fèi)用率由20.83%攀升至22.86%，較一年前提升了2個(gè)百分點(diǎn)。

不難看出，由于分母（營(yíng)收）的降幅更大，貝殼期間費(fèi)用率仍在攀升，這也說(shuō)明在費(fèi)用剛性的背景下，貝殼繼續(xù)依靠降本增效這一策略來(lái)提振利潤(rùn)的難度將越來(lái)越大。

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進(jìn)軍家裝，理想豐滿但現(xiàn)實(shí)骨感

當(dāng)然，一旦收入端增速大幅回升，貝殼期間費(fèi)用率將會(huì)有顯著下降，公司盈利能力則有望進(jìn)一步修復(fù)。尤其是進(jìn)入到2023年以來(lái)，樓市的小陽(yáng)春讓外界對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇有了更多期待。

但需要看到的是，盡管今年前兩個(gè)月商品房住宅銷售額同比回正，很大程度是在于低基數(shù)的原因。對(duì)此，長(zhǎng)城證券在最新研報(bào)中指出，低基數(shù)因素導(dǎo)致今年3月份地產(chǎn)銷售增速可能進(jìn)一步回暖，但全年來(lái)看，地產(chǎn)可能仍在調(diào)整期，全年累計(jì)同比增速或在-10%左右。

事實(shí)上，就連貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰也認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇一定程度上得益于前期積壓的購(gòu)房需求得到了補(bǔ)償性釋放，并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速升溫階段。實(shí)際上，全國(guó)新房待售面積仍在增加，市場(chǎng)去化壓力仍較大，同時(shí)房企融資和拿地信心尚未完全恢復(fù)。

根據(jù)業(yè)績(jī)指引，貝殼今年一季度的營(yíng)收增速預(yù)計(jì)在43.4%至47.4%之間。然而，貝殼一季度營(yíng)收高速增長(zhǎng)對(duì)應(yīng)的同樣是去年的低基數(shù)。從絕對(duì)金額來(lái)看，貝殼一季度所預(yù)測(cè)的營(yíng)收（180億元至185億元）尚未恢復(fù)到2021年同期水平（207億元）。

貝殼的營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)自B端（開發(fā)商）渠道費(fèi)用以及C端（購(gòu)房者）的交易傭金，此外還有中介經(jīng)紀(jì)公司的平臺(tái)服務(wù)費(fèi)。2018年以來(lái)，貝殼憑借線上、線下雙渠道網(wǎng)絡(luò)布局以及經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)（ACN網(wǎng)絡(luò)）機(jī)制迅速崛起，一躍成為國(guó)內(nèi)在線房地產(chǎn)交易平臺(tái)龍頭。數(shù)據(jù)顯示，2018至2021年，貝殼（鏈家+第三方）二手房&租賃市占率從12.6%提升至27.8%，新房市占率從10.4%提升至30.9%。

從收入構(gòu)成上看，二手房業(yè)務(wù)與新房業(yè)務(wù)在貝殼總營(yíng)收中的占比接近90%，屬于公司的基本盤業(yè)務(wù)，二者也是推出貝殼營(yíng)收由300億元飆升至800億元的關(guān)鍵。

憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)，貝殼無(wú)論是在傭金比例還是在房地產(chǎn)開發(fā)商的合作中都具有較強(qiáng)的議價(jià)能力，這也遭來(lái)外界對(duì)其壟斷競(jìng)爭(zhēng)的質(zhì)疑，而傭金費(fèi)用支出以及渠道分成最終仍是由購(gòu)房者承擔(dān)。

過去的2022年，貝殼二手房業(yè)務(wù)以及新房業(yè)務(wù)均遭遇重挫。尤其是被視為貝殼重要增長(zhǎng)點(diǎn)的新房業(yè)務(wù)，營(yíng)收占比已經(jīng)由57.55%降至47.22%，目前仍面臨地產(chǎn)銷售的不確定性以及與房企的應(yīng)收賬款壓力。

今年年初，市場(chǎng)盛傳中海地產(chǎn)有超過1億元的傭金沒有與鏈家結(jié)清。與此同時(shí)，鏈家則在App中下架了北京中海幾乎所有的項(xiàng)目，要求經(jīng)紀(jì)人不再為中海的樓盤帶客。

根據(jù)后續(xù)報(bào)道，涉事雙方均對(duì)此事進(jìn)行了否認(rèn)，“網(wǎng)傳停止合作是個(gè)誤會(huì)”。在這一“誤會(huì)”背后，不難讓人聯(lián)想到開發(fā)商與中介商之間愈發(fā)微妙的關(guān)系。

針對(duì)過于依賴地產(chǎn)行業(yè)這一風(fēng)險(xiǎn)，彭永東在掌舵貝殼之后迅速提出了“一體兩翼戰(zhàn)略”。“一體”即房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)群，即二手房和新房的交易服務(wù)；“兩翼”分別為整裝大家居事業(yè)群與惠居事業(yè)群，代表著貝殼的新興業(yè)務(wù)。其中，家裝家居業(yè)務(wù)備受外界關(guān)注。

2022年4月，貝殼斥資24.89億元完成了對(duì)圣都家裝剩余49%股權(quán)的收購(gòu)，圣都家裝成為公司的全資子公司。并表之后，2022年貝殼家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收50.47億元，較2021年同期（1.97億元）增長(zhǎng)了20余倍。

然而，現(xiàn)在說(shuō)家裝業(yè)務(wù)成為貝殼的第二曲線仍然為時(shí)過早。一方面，從營(yíng)收構(gòu)成上看，2022年家裝家居業(yè)務(wù)營(yíng)收占比僅為8.32%。另一方面，貝殼想要在“小而散”的家裝行業(yè)做出成績(jī)，并不容易。

此外，貝殼選擇家裝業(yè)務(wù)，主要是看中了從房產(chǎn)交易到家裝的延伸作用，但家裝業(yè)務(wù)仍然對(duì)地產(chǎn)行業(yè)存在較大的依賴度。因此，貝殼進(jìn)軍家裝短期或許可以促進(jìn)營(yíng)收的增長(zhǎng)，卻難以起到對(duì)沖主業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的作用。

彭永東本人似乎對(duì)貝殼的未來(lái)頗為樂觀，其在電話會(huì)議中表示，過去的兩年行業(yè)面臨了前所未有的挑戰(zhàn)，而每一個(gè)冬天都會(huì)過去，春天也會(huì)如約到來(lái)。

然而，在地產(chǎn)弱復(fù)蘇的背景下，貝殼遭遇重創(chuàng)的主業(yè)或有修復(fù)，但很難再回到此前的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。想要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的家裝市場(chǎng)打開新的成長(zhǎng)空間也絕非一日之功。扭虧為盈的貝殼雖然走出了至暗時(shí)刻，但春天似乎還遠(yuǎn)未到來(lái)。

       原文標(biāo)題 : 貝殼找房：走出至暗時(shí)刻，但春天還未到來(lái) | 財(cái)報(bào)觀察