第一章 住宅類地產(chǎn)

住宅房地產(chǎn)是由服務(wù)人類居住為主要目的的土地及建筑物組成的供人們?nèi)粘Ｉ�活居住的房屋，是人們重要的生活資料，是從事住宅。房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)（出租、出售、信托等）、管理、維修和裝飾服務(wù)等活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)實(shí)體組成的行業(yè)。住宅房地產(chǎn)一直以來是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)它包括普通住宅、豪宅、別墅以及公寓等。住宅地產(chǎn)的盈利模式相對(duì)較簡(jiǎn)單，一般為開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目竣工后白目標(biāo)客戶售出，以此獲得銷售收入和利潤(rùn)。

住宅房地產(chǎn)盈利模式和其他商業(yè)性的房產(chǎn)一樣大致可分為以下四種模式：

1／ 一般價(jià)值模式

它主要通過參與土地一級(jí)開發(fā)以及通過土地二次轉(zhuǎn)手獲利土地一級(jí)開發(fā)是指土地出讓前的運(yùn)作方式，指各地政府委托土地儲(chǔ)備中心按照土地總體規(guī)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有十地?cái)M征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地農(nóng)轉(zhuǎn)用拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為也就是通常所說的進(jìn)行七通一平，把生地變成熟地，使土地達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)。

2／ 價(jià)值增值

這種模式是指住宅房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)圍繞房產(chǎn)開發(fā)這一核心活動(dòng)展開投資者拿到開發(fā)用地后，自行開發(fā)物業(yè)然后將它出售，由此實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，猶如將原材料加工成為產(chǎn)品后出售這種模式在目前很多發(fā)展中國(guó)家占據(jù)主導(dǎo)地位，這也是我國(guó)目前主流的住宅房地產(chǎn)開發(fā)模式。

3／ 投資一般價(jià)值

在這種模式下，盈利的視角從物業(yè)銷售開發(fā)轉(zhuǎn)移到物業(yè)出租所帶來的租金收入。益以及物業(yè)未來延遲出售所帶來的增值上這種模式與開發(fā)建設(shè)模式最主要的區(qū)別是物業(yè)不是主要通過銷售獲利，而是對(duì)持有型物業(yè)通過一段時(shí)間的運(yùn)營(yíng)來獲得更高的市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)于建好房子就賣，賣了再建這種開發(fā)模式而言，主要靠收取物業(yè)租金來獲取利潤(rùn)則屬于一種穩(wěn)健型的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。

4／ 投資溢價(jià)

對(duì)于資金密集型行業(yè)，解決好融資問題成為許多住宅房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。在傳統(tǒng)模式下，我國(guó)住宅房地產(chǎn)開發(fā)模式的核心是住宅房地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)攬十地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)：在投資模式下，住宅房地產(chǎn)行業(yè)的重心正在發(fā)生變化，由土地為主導(dǎo)轉(zhuǎn)為金融為主導(dǎo)，其實(shí)質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)建設(shè)向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)移。在我國(guó)住宅房地產(chǎn)企業(yè)中投資的運(yùn)作模式也漸露端倪，特別是以住宅房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）的出現(xiàn)為標(biāo)志。但是規(guī)范化的投資模式我國(guó)尚未出現(xiàn)，因?yàn)樗�必須以成熟的金融證券市場(chǎng)為依托。＂

第二章 酒店地產(chǎn)

酒店地產(chǎn)是一種新穎的房地產(chǎn)開發(fā)模式， 中國(guó)推行這種形式只有幾年的歷史。酒店式公寓由于總價(jià)低、首付低， 許多人投資了這種物業(yè)。酒店式公寓最早出現(xiàn)在我國(guó)沿海， 是產(chǎn)權(quán)度假酒店， 雖然投資者能夠從中獲益， 但旅游景點(diǎn)受淡旺季的影響， 滿足不了投資者高收益的需求。

酒店地產(chǎn)在內(nèi)地不斷延展， 浙江、上海、北京相繼發(fā)展起來。酒店地產(chǎn)首選為商業(yè)繁華、商務(wù)辦公集中、交通便利的地段， 這樣不但保證酒店的客源充足， 而且有利于酒店的人氣聚攏， 進(jìn)而提升酒店娛樂設(shè)施的利潤(rùn)。酒店不但客源充裕， 最重要的是不受淡、旺季影響， 酒店收入保持平穩(wěn)；尤其建在火車站、機(jī)場(chǎng)周圍， 經(jīng)營(yíng)小時(shí)房也是一筆可觀的收益。

目前， 酒店式公寓式實(shí)行委托租賃的具體年限不盡相同。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)增大， 酒店地產(chǎn)的承租年限都在5年以上， 有不少已經(jīng)達(dá)到了15年。一般來說， 承租年限長(zhǎng)可令回報(bào)長(zhǎng)期穩(wěn)定， 另一方面也有利于酒店氣氛和品牌的形成。

酒店地產(chǎn)是不同利益主體相結(jié)合的產(chǎn)物， 因此各利益主體平衡機(jī)制的設(shè)計(jì)非常重要。發(fā)展商可以把銷售價(jià)格和投資回報(bào)率設(shè)計(jì)得很高， 但管理方則會(huì)從未來酒店經(jīng)營(yíng)的角度考慮。能否實(shí)現(xiàn)這么高的回報(bào)率， 雙方最終達(dá)到利益相互均衡才會(huì)有合作。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鏈條中， 一個(gè)合理的運(yùn)作模式是各方利益最終趨向均衡的模式。同樣， 在酒店公寓的開發(fā)、銷售、回報(bào)、運(yùn)營(yíng)等模式設(shè)計(jì)上必須顧及開發(fā)商、酒店管理方、購(gòu)買業(yè)主三方利益， 其均衡點(diǎn)在于酒店的長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

酒店式公寓是多方利益相綜合的中間產(chǎn)品， 把握三方利益的平衡才是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。酒店地產(chǎn)規(guī)模對(duì)于酒店的經(jīng)營(yíng)好壞有著直接的影響。規(guī)模過大， 出租率上不來；規(guī)模過小， 形不成規(guī)模效應(yīng)。新型酒店地產(chǎn)在酒店的規(guī)模上應(yīng)嚴(yán)格按照酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)際狀況出發(fā)， 要避免酒店規(guī)模過大或過小的問題， 酒店的星級(jí)要符合酒店的經(jīng)營(yíng)定位， 一般要經(jīng)過嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢。

酒店的設(shè)計(jì)在很大程度上決定后期的經(jīng)營(yíng)成本， 部分酒店式公寓由以前的爛尾樓或住宅改建而成， 很多的管線、設(shè)施、配套等都無法完全按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行使用。新型酒店式公寓在規(guī)劃設(shè)計(jì)上特別注重適用性和有效性， 注重酒店細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)對(duì)運(yùn)營(yíng)成本和投資回報(bào)的影響， 包括面積、戶型、裝修、設(shè)施配套等。新型酒店地產(chǎn)的設(shè)計(jì)套房的比例逐漸加大， 家居化酒店布置越來越受到投資者的歡迎。

酒店的經(jīng)營(yíng)要有自身的特色， 新型酒店式公寓在酒店的后期經(jīng)營(yíng)中比較注重酒店經(jīng)營(yíng)定位， 經(jīng)營(yíng)有一定的主題， 借助于某一方面的資源使之成為最具某種特色的酒店， 與普通酒店大而全的經(jīng)營(yíng)完全不同， 差異化經(jīng)營(yíng)是酒店地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的生存之道。新型酒店式公寓一般建于繁華的城市商務(wù)或商業(yè)中心， 并且依附于周邊區(qū)域， 往往在一個(gè)區(qū)域中既有酒店類物業(yè)， 又有公寓、商業(yè)、辦公類物業(yè)共同組成一個(gè)混合的社區(qū)， 在這個(gè)社區(qū)里很多的配套可以實(shí)現(xiàn)共享， 資源利用最大化。這一點(diǎn)普通意義上的酒店公寓完全不能具備。

產(chǎn)權(quán)式酒店又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)買者所有，購(gòu)買者通過酒店的經(jīng)營(yíng)盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營(yíng)）購(gòu)買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時(shí)間以及監(jiān)督運(yùn)營(yíng)的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運(yùn)營(yíng)模式為：

（1）聘請(qǐng)專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。

（2）開發(fā)商履行日常經(jīng)營(yíng)監(jiān)管義務(wù)。

（3）在業(yè)主大會(huì)監(jiān)督下成立業(yè)主委員會(huì)或直接委托開發(fā)商進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管。

（4）對(duì)營(yíng)業(yè)收入—全部營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)費(fèi)用后的純利進(jìn)行分紅。

（5）分紅周期以每個(gè)季度為最短期限，最長(zhǎng)不超過一年。

（6）每季財(cái)務(wù)報(bào)告受監(jiān)督者認(rèn)可授權(quán)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)格審核。

（7）開發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購(gòu)買者依據(jù)所購(gòu)客房的收益比數(shù)享受收益。收益的計(jì)算方式為：分紅總額╳該房間收益比數(shù)；收益比數(shù)的計(jì)算方式為：房間面積／營(yíng)業(yè)總面積或房間總價(jià)款／全部房間總價(jià)款。

（8）購(gòu)買者只享受收益、不對(duì)虧損負(fù)責(zé)，營(yíng)業(yè)虧損由開發(fā)商負(fù)責(zé)或由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司轉(zhuǎn)嫁。

（9）酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負(fù)責(zé)酒店第一期經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)所需的全部投入。

（10）酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)不佳，業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進(jìn)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的聘用合同。

第三章 商業(yè)地產(chǎn)

?般來講，商業(yè)地產(chǎn)是指?于各種零售、餐飲、娛樂、健?服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)?途的房地產(chǎn)形式，兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三??的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，?有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)?業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如 Shopping Mall 項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式。

目前市場(chǎng)上比較常用的商業(yè)銷售模式有以下四種模式：

1／ 產(chǎn)權(quán)式長(zhǎng)期性返租銷售模式

開發(fā)商將整層劃分為幾平方米或—二十平方米左右的小面積鋪位進(jìn)行銷售，其返租利率一般定在6％—10％（高于銀行貸款利率），且期限長(zhǎng)達(dá)10—15年，是高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式。此模式開發(fā)商先委托商管公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，再通過返租的方式從投資者手中獲得商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)，而投資者仍保留產(chǎn)權(quán)并獲取租金回報(bào)。

適用類型：大型商業(yè)物業(yè)

2／ 直接銷售模式

將商業(yè)物業(yè)規(guī)劃分隔成幾平米至上百平米的獨(dú)立商鋪進(jìn)行直接銷售，業(yè)主購(gòu)買后擁有產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，既可以投資出租又可自己經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)明晰容易變現(xiàn)。

適用類型：底商、裙樓及商業(yè)街的項(xiàng)目

3／ 培育期返租銷售模式

由開發(fā)商自己成立或委托的商業(yè)管理公司與商鋪投資者簽訂租賃合同取得一般為3－8年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后由商管公司統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)管理，客戶可獲得6％－8％的平均收益率。

適合類型：商業(yè)街區(qū)及部分集中式商業(yè)

4／ 帶租約銷售模式

此模式為“先租后賣”：招商先行，銷售在后。通過招商鎖定經(jīng)營(yíng)商戶，使投資客戶可以在明確鋪位的經(jīng)營(yíng)范圍、功能檔次、租金價(jià)格水平、需要多少年限可以收回全部投資、甚至盈利幅度等的情況下，再購(gòu)買商鋪，滿足了商家經(jīng)營(yíng)、投資者無須招租、商鋪減少空置率等各方面的利益和要求。

適合類型：地理位置較好、商業(yè)市場(chǎng)繁榮或前景發(fā)展樂觀、承租力強(qiáng)、租金價(jià)格較高的底商、裙樓及商業(yè)街等項(xiàng)目＂

第四章 物流地產(chǎn)

物流地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。

物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商�，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

通過物流地產(chǎn)這種創(chuàng)新形式，一方面有需求的物流設(shè)施租賃企業(yè)可以減輕龐大的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，將能夠更加專注于企業(yè)本身的核心業(yè)務(wù)；另一方面物流地產(chǎn)投資商也可以獲得更加穩(wěn)定的出租收益，通過這種形式，物流租賃需求公司與物流地產(chǎn)投資商在利益和風(fēng)險(xiǎn)方面可以達(dá)到共贏局面。

物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式按照投資和管理的主體不同可分為以下四種：

1／ 地產(chǎn)商作主導(dǎo)，租售給物流商并代其管理

即房地產(chǎn)開發(fā)商是開發(fā)投資的主體，開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)。日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作，房地產(chǎn)開發(fā)商只是負(fù)責(zé)投資開發(fā)和物業(yè)管理。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金、降低成本，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。缺點(diǎn)是對(duì)于小規(guī)模的物流企業(yè)而言，租金成本可能過高。

2／ 物流商自有地產(chǎn)，自己經(jīng)營(yíng)管理

即物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體，建成后也是自己經(jīng)營(yíng)，自己管理。優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省一部分租金，而且物業(yè)的折舊費(fèi)用可以享受到稅收減免的好處。缺點(diǎn)就是管理水平可能比較低、非專業(yè)化，同時(shí)需要占用大量的資金，運(yùn)營(yíng)成本比較高，而且由于建設(shè)上的非專業(yè)性，建設(shè)成本可能較高。

3／ 地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營(yíng)

即物流商、地產(chǎn)商通過成立項(xiàng)目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營(yíng)，各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于項(xiàng)目建成后的收益按照協(xié)議分享同時(shí)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計(jì)、物流運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。但是缺點(diǎn)在于雙方前期面臨信用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)在后期利益分配問題、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)上可能出現(xiàn)矛盾。

4／ 由第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商

即通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合，同時(shí)對(duì)物流商和地產(chǎn)商的資格、實(shí)力進(jìn)行審查，確保強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。物業(yè)建成后由第三方中介組織負(fù)責(zé)對(duì)管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。這種模式優(yōu)點(diǎn)是充分利用了獨(dú)立第三方的審查，從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)避免了后期產(chǎn)生的矛盾。但是這種模式對(duì)于第三方的要求很高，而且要求中介市場(chǎng)有較高的行業(yè)自律，同時(shí)需要社會(huì)信用檔案的支持。

根據(jù)國(guó)內(nèi)外物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，物流地產(chǎn)商以物流平臺(tái)提供商的身份，通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化總的來說，物流園區(qū)的贏利主要來自以下五個(gè)方面：

1／ 土地（資產(chǎn)）增值

對(duì)物流地產(chǎn)所有者與經(jīng)營(yíng)者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者（即初期投資者）從政府手中以低價(jià)購(gòu)得土地，等完成初期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，地價(jià)將會(huì)有一定的升值，而到物流園區(qū)正式運(yùn)營(yíng)后，還將大幅上漲。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者（即物流運(yùn)營(yíng)商）來說，土地的增值將能提高其土地、倉庫、房屋等出租收入。在日本，運(yùn)作最為成功的東京物流組團(tuán)，其物流園區(qū)的主要贏利即來自土地價(jià)值的增長(zhǎng)。

2／ 出租收入

園區(qū)所有者與經(jīng)營(yíng)者按一定比例對(duì)出租收入進(jìn)行分配。

倉庫租賃費(fèi)用：經(jīng)營(yíng)者將園區(qū)內(nèi)所修建的大型現(xiàn)代化倉儲(chǔ)設(shè)施租給一些第三方物流商、生產(chǎn)型企業(yè)等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。

設(shè)備租賃費(fèi)用：將園區(qū)內(nèi)一些主要的交通設(shè)施如鐵路專用線、物流設(shè)備如裝卸、運(yùn)輸設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)使用，收取租金。

房屋租賃費(fèi)用：主要包括園區(qū)里面一些辦公大樓及用作各種其他用途的房屋租金。

停車場(chǎng)收費(fèi)：物流園區(qū)憑借強(qiáng)大的信息功能，吸引眾多運(yùn)輸企業(yè)入駐，園區(qū)內(nèi)修建現(xiàn)代化停車場(chǎng)，也將收取一定的停車費(fèi)用。

其他管理費(fèi)用：包括物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用。

3／ 服務(wù)費(fèi)用

信息服務(wù)費(fèi)用：這是最主要的服務(wù)費(fèi)用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的滿載率和降低成本，并從節(jié)約的成本中按比例收取一定的服務(wù)費(fèi)。二是提供商品供求信息，可以為園區(qū)內(nèi)的商戶服務(wù)，從本地和周邊地市配送他們所要進(jìn)的各種商品，以降低他們的經(jīng)營(yíng)成本；同時(shí)可以專門為社會(huì)上大的商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和廣大客戶服務(wù)，為他們從全國(guó)各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費(fèi)方式上采取按成交額提取一定比例的中介費(fèi)的方式。

培訓(xùn)服務(wù)費(fèi)用：利用物流園區(qū)運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)的物流發(fā)展資訊優(yōu)勢(shì)，開展物流人才培訓(xùn)業(yè)務(wù)，從中收取培訓(xùn)費(fèi)用。

融資中介費(fèi)用：園區(qū)運(yùn)營(yíng)商通過介紹投資者進(jìn)駐園區(qū)，從中收取中介費(fèi)用。

其他服務(wù)費(fèi)用：包括技術(shù)服務(wù)、系統(tǒng)設(shè)計(jì)等服務(wù)費(fèi)用。

4／ 項(xiàng)目投資收益

對(duì)于園區(qū)所有者來說，還可以自己對(duì)看好的物流項(xiàng)目如加工項(xiàng)目、配送業(yè)務(wù)等進(jìn)行投資，從中獲取收益。

5／ 其他收益

園區(qū)運(yùn)營(yíng)商還可以通過增資擴(kuò)股、上市等方式獲取收益。

第五章 工業(yè)地產(chǎn)

工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地資源應(yīng)用特性的毛地、熟地黃，及其此類土地資源上的房屋建筑和附著物，不同于住房、商業(yè)服務(wù)和綜合性商業(yè)用地之外的第四種特性商業(yè)用地。開發(fā)公司在工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)或別的地區(qū)獲得工業(yè)土地資源項(xiàng)目，再開展項(xiàng)目的道路、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)甚至工業(yè)廠房、庫房、產(chǎn)品研發(fā)等房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)造，隨后以租用、出讓或合資企業(yè)、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的方法開展項(xiàng)目有關(guān)設(shè)備的運(yùn)營(yíng)、管理方法，后獲得有效的房產(chǎn)開發(fā)盈利。

工業(yè)類土地資源上的能建房屋建筑主要用途有很大的范疇，在其中包含工業(yè)生產(chǎn)制造工業(yè)廠房、物流倉庫及工業(yè)產(chǎn)品研發(fā)房屋等。在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的土地批租期限為50年。工業(yè)地產(chǎn)的特性是投資規(guī)模大、快速啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。

工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要有以下四種：

1／ 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

工業(yè)園區(qū)開模式是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式同樣也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)是我國(guó)價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動(dòng)作用的重要環(huán)節(jié)是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。

2／ 主體企業(yè)引導(dǎo)模式

主體企業(yè)引導(dǎo)模式一般是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的主體企業(yè)利益價(jià)值；

3／ 工業(yè)地產(chǎn)商模式

工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至倉庫、廠房、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合利的工業(yè)地產(chǎn)開利潤(rùn)。

4／ 綜合運(yùn)作模式

綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和主體企業(yè)引導(dǎo)模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式主要有以下三種：

1／ 主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)

投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。

2／ 進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利

項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營(yíng)管理收益。

3／ 通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需定制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。

第六章 醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)

中國(guó)自2000年以來逐漸步入老齡化社會(huì)，當(dāng)前正處于快速老齡化階段。由于中國(guó)的高人口基數(shù)以及較低經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，中國(guó)的老齡化呈現(xiàn)“未富先老”特點(diǎn)。計(jì)劃生育政策的推行使得多數(shù)城市家庭呈現(xiàn)“少子化”，家庭養(yǎng)老功能弱化亟待社會(huì)養(yǎng)老補(bǔ)充。巨大的養(yǎng)老需求下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會(huì)機(jī)構(gòu)推出的針對(duì)老年人群的住宅產(chǎn)品越來越多，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展正逐步加速。

在醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)的不斷發(fā)展過程中，地產(chǎn)商、投資商、險(xiǎn)資企業(yè)等投資主體與相關(guān)醫(yī)健資源通過收購(gòu)參股、合作共建、參與運(yùn)營(yíng)等多種方式形成合作，通過產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新（康復(fù)醫(yī)療、綜合養(yǎng)老、介助介護(hù)、醫(yī)美、零售醫(yī)療等），嫁接于各類型物業(yè)載體空間（酒店公寓、產(chǎn)辦改造、商業(yè)項(xiàng)目等），形成投資與運(yùn)營(yíng)能力的有機(jī)結(jié)合。

醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)的盈利模式主要有以下七種：

1／ 銷售模式

出售產(chǎn)權(quán)銷售產(chǎn)權(quán)快速盈利。與傳統(tǒng)的出售產(chǎn)權(quán)房方式基本一致，以養(yǎng)老、養(yǎng)生、度假概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級(jí)別配套并舉。通過出售適老化住宅產(chǎn)品快速回籠資金，是目前較為普遍的一種盈利方式。

優(yōu)勢(shì)：采用這種模式資金回籠快，模式復(fù)制成本低，風(fēng)險(xiǎn)小。

劣勢(shì)：無法享受物業(yè)持有帶來的增值收益，也意味著放棄了康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈上居住以外的其他衍生價(jià)值。

2／ 持有模式

只租不售沒有選擇出售物業(yè)，而是持有并長(zhǎng)期租賃，擔(dān)任起運(yùn)營(yíng)商角色，設(shè)立一定的入住門檻，然后采取按月收取服務(wù)費(fèi)的形式運(yùn)作項(xiàng)目。

優(yōu)勢(shì)：有利于后期運(yùn)營(yíng)的持續(xù)收入。

劣勢(shì)：對(duì)資金要求高，投資回收期較長(zhǎng)，此外對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)管理有較高要求。

3／ 銷售＋持有模式

租售并舉這種模式可以通過產(chǎn)權(quán)銷售實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，降低資金成本和壓力，用于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的建設(shè)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與配套設(shè)施又提升了可售物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，使整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)內(nèi)部平衡和良性循環(huán)。這種模式是持有型不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的重要策略，為國(guó)內(nèi)大部分康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)開發(fā)商所接受，對(duì)于資金實(shí)力有限的傳統(tǒng)開發(fā)商比較合適，適用于普通養(yǎng)老公寓和大型混合式養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)。

優(yōu)勢(shì)：這種模式可以緩解資金壓力，也可以避免后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)中出現(xiàn)的問題，解決資本投入與后期盈利的問題。

4／ 會(huì)員制模式

會(huì)員制模式是指投資運(yùn)營(yíng)商銷售會(huì)員資格，并為會(huì)員提供全方位、多層次的康養(yǎng)服務(wù)，通過收取會(huì)員費(fèi)和服務(wù)費(fèi)實(shí)現(xiàn)盈利。這種模式以運(yùn)營(yíng)商持有物業(yè)為基礎(chǔ)，以提供康養(yǎng)服務(wù)為核心，規(guī)避了產(chǎn)權(quán)銷售的后期管理難和物業(yè)租賃的回收周期長(zhǎng)的難題，是養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)盈利模式的重要?jiǎng)?chuàng)新。但是由于其存在變相銷售產(chǎn)權(quán)和會(huì)員費(fèi)過高的問題，目前仍然存在爭(zhēng)議。

5／ 逆抵押貸款購(gòu)房

即老年人退休以后，從開發(fā)商處購(gòu)買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽訂合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。

6／ 轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式

在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實(shí)際條件下，堅(jiān)持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式，這也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的理想模式。

7／ 分散租賃模式

采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長(zhǎng)有短，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營(yíng)公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤(rùn)作為按股分紅的盈利模式。

目前國(guó)內(nèi)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的盈利來源重點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)客戶定位、土地獲取、政策優(yōu)惠補(bǔ)貼、金融結(jié)合、專業(yè)服務(wù)能力等關(guān)鍵要素處理的差別上，由此形成各具內(nèi)涵的盈利模式。

第七章 商超

商超，即超級(jí)超市，是商場(chǎng)里面的超級(jí)超市的簡(jiǎn)稱。由于商超需要進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、條碼費(fèi)等各種費(fèi)用，并且對(duì)商品的質(zhì)量要求較高。因此，商超里面一般銷售的商品較貴，質(zhì)量也較好。商品價(jià)格高的另一個(gè)原因是商超的貨款結(jié)算周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致回款慢。另外，商場(chǎng)押的貨款較多，供應(yīng)商不敢以次充好，也正因?yàn)榇耍�商超的質(zhì)量較好。

在大型商超零售業(yè)態(tài)趨于飽和、電商沖擊整個(gè)傳統(tǒng)零售體系的背景下，相對(duì)于大型商超和小型便利店，社區(qū)超市具有一定的比較優(yōu)勢(shì)，且成為各大零售業(yè)巨頭布局的重點(diǎn)�？v觀當(dāng)今商業(yè)布局，社區(qū)超市將是未來大型商超轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向。

一般商超的盈利模式主要有以下六種：

1／ 前臺(tái)毛利

前臺(tái)毛利就是傳統(tǒng)意義上的進(jìn)銷差價(jià)，又稱商品毛利或順差毛利，超市以較低的價(jià)格從生產(chǎn)商或供應(yīng)商處進(jìn)貨，再以較高的價(jià)格出售給消費(fèi)者，從中賺取商品的差價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)盈利。這是現(xiàn)代商業(yè)最古老、最傳統(tǒng)的盈利模式之一。

由于連鎖超市規(guī)模較大，采購(gòu)量較多，很多大型連鎖超市都實(shí)現(xiàn)了從生產(chǎn)商處直接采購(gòu)，省去了很多中間環(huán)節(jié)，所以其采購(gòu)成本不斷降低。但由于競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，商品的銷售價(jià)格已非常透明，現(xiàn)代連鎖超市都實(shí)行的是薄利多銷的策略，商品的毛利空間急劇壓縮，凈利也逐漸降低。

2／ 后臺(tái)毛利

后臺(tái)毛利由外資超市家樂福首創(chuàng)。家樂福是最早進(jìn)入我國(guó)的大型外資零售商，1995年，在北京開設(shè)了第一家門店，并將其獨(dú)特的通過向供應(yīng)商收取各類費(fèi)用和商品銷售返點(diǎn)為主要利潤(rùn)來源的盈利模式帶到了中國(guó)。自此之后，中國(guó)各大內(nèi)外資超市紛紛效仿家樂福，通過向供應(yīng)商收取名目繁多的通道費(fèi)用的方式來增加超市盈利。這些通道費(fèi)用包括進(jìn)店費(fèi)、陳列費(fèi)、節(jié)慶費(fèi)、促銷費(fèi)、條碼費(fèi)等。

由于這種模式在一定程度上侵犯了供應(yīng)商的利益，特別是對(duì)一些實(shí)力不強(qiáng)的小型供應(yīng)商而言苦不堪言，影響了零供關(guān)系，遭到了供應(yīng)商的抵制。鑒于此，我國(guó)部分地區(qū)出臺(tái)了相關(guān)政策，禁止零售商向供應(yīng)商收取與商品銷售無關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用，這種盈利模式何去何從，還有待進(jìn)一步觀察和研究。

3／ 廣告收入

廣告收入是指超市利用商場(chǎng)內(nèi)的存包柜、燈箱、包柱、電視機(jī)、購(gòu)物車、購(gòu)物籃、電梯等設(shè)施吸引廠家投放廣告而獲得的收入。由于在銷售現(xiàn)場(chǎng)投放廣告，對(duì)產(chǎn)品的宣傳和銷售都能起到很好的效果，這種方式深受供應(yīng)商和生產(chǎn)商的喜愛，目前，廣告收入已經(jīng)成為連鎖企業(yè)一項(xiàng)重要的利潤(rùn)來源。

4／ 賬期收入

賬期一般指的是零售商從生產(chǎn)商、批發(fā)商處進(jìn)貨后一直到付款的這段時(shí)間周期。大型超市一般都不會(huì)采用一手交錢、一手交貨的方式進(jìn)貨，而是供應(yīng)商先行鋪貨，待銷售一段時(shí)間后，供應(yīng)商再將貨款付給供應(yīng)商，這個(gè)時(shí)間周期就是賬期�？梢娰~期的本質(zhì)就是零售商對(duì)供應(yīng)商資金的占用。

我國(guó)超市行業(yè)的賬期一般都是45天，通過這個(gè)周期，超市獲得了大量的現(xiàn)金流，為企業(yè)店面經(jīng)營(yíng)、規(guī)模擴(kuò)張、設(shè)備引入等提供了資金。另外，由于大型連鎖超市的規(guī)模較大，供應(yīng)商數(shù)量繁多，通過賬期這種方式，超市獲得的利息十分可觀，同時(shí)超市還可以利用這些資金進(jìn)行投資，獲取更加可觀的收入。

5／ 地產(chǎn)收入

現(xiàn)代超市的運(yùn)作模式一般都是以超市為主、外圍招商商鋪為輔，外圍商鋪需要向超市繳納一定的租金或銷售提成。通過這種方式，超市可獲得一定的地產(chǎn)收入。在我國(guó)，超市一般都開在人口比較密集的商業(yè)中心地帶，其在商圈中扮演著吸引大量客流的角色。所以，很多商家都愿意支付一定的費(fèi)用，將商鋪開在超市周圍，從而給超市增加了地租收入。

6／ 其他收入

現(xiàn)在很多大型超市都有自有品牌商品，這些商品成本低，價(jià)格低，毛利高，吸引了大量的消費(fèi)者，增加了超市的前臺(tái)收入。另外，由于超市進(jìn)貨量很大，產(chǎn)生了很多的如紙箱之類的包裝垃圾，通過這些廢品的銷售，超市也可以獲得一些收入。

第八章 加油站

我國(guó)現(xiàn)有加油站數(shù)量9．5萬座左右，當(dāng)前，石油公司加油站之間產(chǎn)品質(zhì)量與品種已經(jīng)沒有十分明顯差別，在國(guó)內(nèi)成品油零售、批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)放開，而產(chǎn)品本身沒有明顯的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的情況下，各大銷售企業(yè)紛紛通過擴(kuò)大加油站延伸產(chǎn)品的服務(wù)功能，形成自己的品牌特色，吸引消費(fèi)者，于是，如“加油站＋便利店”、“加油站＋旅館”、“加油站＋快餐店”、“加油站＋汽車保養(yǎng)”、“加油站＋洗車業(yè)務(wù)”、“加油站＋保險(xiǎn)業(yè)”等多種組合形式頓時(shí)嶄露市場(chǎng)。

加油站盈利來源主要有以下兩種：

1／ 油品盈利

我國(guó)目前的加油站分布主要分為國(guó)營(yíng)加油站、民營(yíng)加油站及外資加油站。盡管發(fā)改委統(tǒng)一定價(jià)了，但是各個(gè)油站的油價(jià)還是略有不同。之所以會(huì)這樣，這和幕后主要經(jīng)營(yíng)者不一樣有關(guān)系，有些油站會(huì)在合適時(shí)機(jī)大量購(gòu)進(jìn)油品，在大家都漲價(jià)的時(shí)候，依舊可以保持低油價(jià)以此吸引顧客，這樣一來，油品銷量就上去了，主要是打薄利多銷的策略。

另外，對(duì)于一些體量比較大的加油站而言，這類加油站老板不光做零售，同時(shí)自己還有資源和能力對(duì)一些大客戶進(jìn)行油品配送服務(wù)，往往一次就是幾噸，比如一些比較大的物流公司、工地等等，從這種以噸為單位的油品貿(mào)易中，加油站也能實(shí)現(xiàn)不小的盈利。

2／ 非油業(yè)務(wù)

現(xiàn)如今的很多加油站都變得更加成熟了，其經(jīng)營(yíng)模式是“加油站＋便利店＋互聯(lián)網(wǎng)＋X”的類型，經(jīng)營(yíng)方式愈加豐富。消費(fèi)者的要求也越來越高，于是，很多油站經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)也就越來越多，爭(zhēng)取全方位滿足消費(fèi)者需求，這樣才能創(chuàng)造出更多盈利。

加油站非油類業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)模式主要有以下五種：

1／ 專業(yè)化自主經(jīng)營(yíng)

統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一進(jìn)貨、統(tǒng)一促銷；采取第三方物流管理，統(tǒng)一實(shí)行全省配送，統(tǒng)一進(jìn)行退換貨管理的模式已正式走向成熟。

優(yōu)勢(shì)：擁有自主經(jīng)營(yíng)管理控制權(quán)，與主營(yíng)業(yè)務(wù)配合效應(yīng)好，獨(dú)享經(jīng)營(yíng)收益。

劣勢(shì)：缺乏相應(yīng)的專業(yè)管理人員、管理組織與經(jīng)驗(yàn)；缺乏日用品零售品牌支持，市場(chǎng)開發(fā)難度大，培育期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大；初期投入高，經(jīng)營(yíng)管理成本較高。

2／ 完全自主經(jīng)營(yíng)

統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一定價(jià)、統(tǒng)一核算的管理模式。充分利用品牌價(jià)值及實(shí)力，由公司加油站管理處統(tǒng)一管理，物資公司統(tǒng)一采購(gòu)、配送、定價(jià)，財(cái)務(wù)處統(tǒng)一核算。

優(yōu)勢(shì)：擁有管理控制權(quán)，能完全配合并促進(jìn)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展思路，起到較好地互補(bǔ)作用。同時(shí)，能夠獨(dú)享經(jīng)營(yíng)收益。

劣勢(shì)：一是在貨物采購(gòu)、物流等管理經(jīng)驗(yàn)不足，缺乏專業(yè)管理人員；二是初期缺乏廣泛的便利店供應(yīng)商的社交關(guān)系，影響市場(chǎng)開發(fā)力度，經(jīng)營(yíng)管理成本高。

3／ 本土合作經(jīng)營(yíng)

銷售分公司統(tǒng)一提出業(yè)務(wù)要求并提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、設(shè)備及人員，合作公司負(fù)責(zé)確定商品品種、進(jìn)貨、配送、免費(fèi)退換貨等管理工作，利潤(rùn)雙方五五分成。

優(yōu)勢(shì)：短期內(nèi)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。各盡所長(zhǎng)，按勞分配，同時(shí)培養(yǎng)專業(yè)人才。

劣勢(shì)：存在品牌風(fēng)險(xiǎn)，不利于長(zhǎng)期增值。

4／ 分散經(jīng)營(yíng)

銷售分公司提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地及各種設(shè)施設(shè)備，加油站員工自籌資金，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。這些便利店規(guī)模小，無固定資產(chǎn)投資計(jì)劃；便利店依靠職工個(gè)人集資、進(jìn)貨經(jīng)營(yíng)，完全是職工的自發(fā)行為，無統(tǒng)一的預(yù)算管理和控制。這種經(jīng)營(yíng)管理模式較為原始，雖然員工積極性高，直接見效。但不確定性和隨意性較大，貨物質(zhì)量等沒有保證，層次較低。

5／ 出租經(jīng)營(yíng)

銷售分公司提供現(xiàn)有加油站的場(chǎng)地，將便利店、洗車場(chǎng)、廣告位等設(shè)施分別出租給專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，水電、人員、設(shè)備費(fèi)用完全由承租方承擔(dān)。銷售公司收取租金，納入加油站的非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

優(yōu)勢(shì)：利用現(xiàn)有閑置資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)較小，無需投入資金和人力，收入相對(duì)穩(wěn)定。

劣勢(shì)：不利于公司規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，只是短暫行為；僅是租賃關(guān)系，無法實(shí)現(xiàn)增值價(jià)值；由于沒有其他控制權(quán)，存在品牌管理風(fēng)險(xiǎn)。＂

第九章 礦山

礦業(yè)商業(yè)模式其實(shí)就是一種組織方式，因?yàn)榈V業(yè)生產(chǎn)，實(shí)際就是投入和產(chǎn)出的過程，商業(yè)模式就是企業(yè)在不同的經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展階段下，將已有資源有機(jī)組合，達(dá)到最佳產(chǎn)出和最高效益。礦業(yè)商業(yè)模式的核心包括系統(tǒng)思考和支持優(yōu)化兩個(gè)層面，前者主要是指將企業(yè)當(dāng)作礦業(yè)行業(yè)中的一個(gè)小系統(tǒng)，后者是指每個(gè)組成部分之間要互相聯(lián)系和支持，通過優(yōu)化提高，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

目前，我國(guó)的礦山運(yùn)營(yíng)主要有以下三種模式：

1／ 業(yè)主自營(yíng)模式

業(yè)主自營(yíng)原因常有幾個(gè)方面，例如考慮降低運(yùn)營(yíng)成本，自有施工團(tuán)隊(duì)對(duì)礦山運(yùn)營(yíng)有自主權(quán)，可避免管理與合同糾紛，無合適專業(yè)施工隊(duì)伍可承包以及收購(gòu)后維持原有工作人員工作權(quán)等因素。

（1） 集團(tuán)式礦山自營(yíng)管理

因集團(tuán)式運(yùn)營(yíng)需要，集團(tuán)的資源與技術(shù)部門擁有礦山施工與運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍，組織較為完整，除生產(chǎn)規(guī)劃設(shè)置有地質(zhì)、采礦和土木等工程師外，設(shè)備管理方面有機(jī)械、電機(jī)、設(shè)備和維修工程師等強(qiáng)大的專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行資源整合及管理運(yùn)用。這類集團(tuán)通常為大型的資源投資集團(tuán)、原材料生產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，例如煤炭集團(tuán)、水泥集團(tuán)、核心業(yè)務(wù)以選礦、冶煉生產(chǎn)為主，采礦為輔。

（2） 非集團(tuán)式的企業(yè)自營(yíng)管理

企業(yè)規(guī)模較小，礦山運(yùn)營(yíng)專業(yè)需求不大，僅限于1～2座礦山，故自備礦山少數(shù)工程管理團(tuán)隊(duì)與施工人員，維持安全生產(chǎn)與滿足礦山基本生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需求即可。這類企業(yè)通常為地方性企業(yè)。

2／ 運(yùn)營(yíng)外包模式

礦山運(yùn)營(yíng)承包商的管理模式有下列三種：

（1）集團(tuán)式礦山專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理承包商

業(yè)主將礦山基礎(chǔ)施工與生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)包給專業(yè)的礦山專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理集團(tuán)，這類專業(yè)公司一般采取集中或分散的管理方式。

集中管理方式的集團(tuán)公司擁有自主的技術(shù)工程人員與操作人員，有核心的技術(shù)管理職能，例如礦山規(guī)劃、地質(zhì)分析、生產(chǎn)調(diào)度、設(shè)備維修和人員訓(xùn)練等。該運(yùn)營(yíng)模式所需資金多，設(shè)備投資力度大，管理成本高。

分散管理模式則由礦山主管擔(dān)任主要負(fù)責(zé)人，僅針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)結(jié)果對(duì)集團(tuán)總公司負(fù)責(zé)，其施工團(tuán)隊(duì)可能是自有員工，但也有可能是部分轉(zhuǎn)包給其他小型施工承包商。例如爆破或運(yùn)輸發(fā)包，礦山項(xiàng)目公司人員僅做承包商管理，管理模式同于一般建設(shè)項(xiàng)目的總承包管理模式，但更為單純。這類公司通常為承攬基礎(chǔ)建設(shè)的礦山施工總承包公司轉(zhuǎn)型而來，因國(guó)內(nèi)礦山運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)為專業(yè)分工的發(fā)展趨勢(shì)已逐漸形成，經(jīng)由業(yè)主自營(yíng)轉(zhuǎn)發(fā)包的方式，延續(xù)原有公司的項(xiàng)目管理做法。

（2）一般建設(shè)工程公司的運(yùn)營(yíng)管理模式

這類公司原為建設(shè)工程公司或礦山施工總承包公司，原為承攬爆破施工、鐵道、水電、建筑、道路和礦山等基礎(chǔ)建設(shè)工程。因承包礦山基礎(chǔ)建設(shè)橫跨其他工程專業(yè)，轉(zhuǎn)為總承包礦山運(yùn)營(yíng)承攬模式多采取項(xiàng)目管理制，再分項(xiàng)分包給不同施工隊(duì)。例如運(yùn)輸轉(zhuǎn)包或是鉆爆轉(zhuǎn)包等方式，其管理的礦山項(xiàng)目與產(chǎn)量少，可就該項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案管理，當(dāng)此類公司欲轉(zhuǎn)型成為專業(yè)礦山公司，必須大量投資設(shè)備與技術(shù)人力，將逐步發(fā)展成為集團(tuán)式礦山專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式之一。

（3）小型施工隊(duì)伍

小型施工隊(duì)伍因地方人際關(guān)系，獲得礦山運(yùn)營(yíng)合同，僅有能力維持當(dāng)?shù)氐氖┕�，產(chǎn)量也無法做大。因資金問題常招募運(yùn)輸車隊(duì)掛靠。因成本低廉，通常此類工程施工技術(shù)無法到位，現(xiàn)場(chǎng)常有安全隱患，施工隊(duì)老板僅派遣監(jiān)工管理現(xiàn)場(chǎng)民工，既無專業(yè)工程技術(shù)人員，也無法進(jìn)行礦山專用設(shè)備資本投資，因而一般都缺乏企業(yè)管理方法和對(duì)資源綜合利用與安全生產(chǎn)的考慮。

3／ 自營(yíng)與發(fā)包兼有模式

（1）從企業(yè)管理角度來看，是運(yùn)營(yíng)作業(yè)的過渡狀態(tài)

因企業(yè)收購(gòu)、兼并重組原因，往往接續(xù)原有礦山的運(yùn)營(yíng)模式，過渡及延續(xù)原有的發(fā)包合同或礦山自營(yíng)人員團(tuán)隊(duì)，但是一般決策最后發(fā)展終將回到集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)策略思考。因此，若考慮運(yùn)營(yíng)質(zhì)量、安全生產(chǎn)的需求則考慮礦山專業(yè)承包商方式，若考慮運(yùn)營(yíng)成本，業(yè)主亦可將礦山運(yùn)營(yíng)收回自營(yíng)。

（2）從礦山施工范圍來看，以區(qū)域或工作分工

業(yè)主將部分施工區(qū)域或工作分工發(fā)包，例如采取主要運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)自營(yíng)，而附屬工作如表土廢石剝離、排渣等工作交由工程承包商承包。這部分的生產(chǎn)方式，由業(yè)主自營(yíng)部分投資大型礦用車輛，以提高出礦效率，剝離排渣工作交由外包施工隊(duì)伍執(zhí)行。這類承包商若為專業(yè)承包商，就能提供專業(yè)服務(wù)，例如礦石品位管理，投資大型礦車等，有高附加價(jià)值。若為一般建設(shè)工程施工隊(duì)伍，就以聽從業(yè)主指揮調(diào)度為管理核心，一般也無法提高礦山整體作業(yè)環(huán)境，礦區(qū)工作面較為凌亂、車流交錯(cuò)，工作接口與生產(chǎn)效率不在同一個(gè)水平，通常有礦區(qū)施工單位多、指揮管理不易的情形。

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       原文標(biāo)題 : 2023年房地產(chǎn)投資-項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)和商業(yè)模式研究報(bào)告