42億元定增告吹后，豫園股份不得不頻繁資產(chǎn)出售。

7月1日盤后，上海豫園旅游商城（集團(tuán)）股份有限公司（下稱“豫園股份）公告稱，持股100%的子公司上海星耀房地產(chǎn)發(fā)展有限公司擬出售星光耀廣場(chǎng)二期1號(hào)樓及部分車位所有權(quán)/使用權(quán)。買方為上海匯融東方科技發(fā)展有限公司（下稱“匯融東方”），交易總金額15.15億元。 

企查查信息顯示，匯融東方僅有1名股東——河南投資集團(tuán)有限公司，為河南省國(guó)資企業(yè)，背后實(shí)控人是河南省財(cái)政廳。

郭廣昌一直與各地國(guó)資來往甚密。

當(dāng)年豫園股份前身豫園商城的重大資產(chǎn)重組，就包括復(fù)星集團(tuán)和上海市黃浦區(qū)國(guó)資委的交易。此外，復(fù)星作為控股股東，還參與了南京南鋼、海南礦業(yè)、江蘇萬邦等國(guó)有企業(yè)的國(guó)企改制。

去年11月30日，郭廣昌到訪河南文旅投資集團(tuán)；9月21日，河南省委常委、鄭州市委書記安偉也曾會(huì)見郭廣昌一行。

根據(jù)公告，星光耀廣場(chǎng)二期1號(hào)樓位于上海市普陀區(qū)曹楊路1888弄1號(hào)、2號(hào)，共計(jì)30層，可售面積共計(jì)59,632.51平方米，交易均價(jià)24800元/平方米，對(duì)價(jià)款為14.79億元，另有部分地下車位所有權(quán)/使用權(quán)，交易對(duì)價(jià)為3600萬元。

豫園股份稱，出售事項(xiàng)將有助于公司回籠資金、提升公司整體流動(dòng)性，對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)表持續(xù)改善具有積極正面的意義。

6月28日，豫園股份才剛剛宣布擬以17.1億元的價(jià)格出手日本北海道滑雪場(chǎng)度假村，不過接盤方尚未披露。在更早前的5月底，豫園股份稱，正在籌劃子公司上海豫園珠寶時(shí)尚集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“珠寶時(shí)尚集團(tuán)”）引入戰(zhàn)略投資者事項(xiàng)，計(jì)劃以增資擴(kuò)股形式融資不超過20億元，引入外部投資者股權(quán)比例不超20%。

作為復(fù)星系旗下上市平臺(tái)，從賣股份到賣項(xiàng)目，豫園股份或面臨不小流動(dòng)性壓力。截至2024年一季度，公司短期借款為108.5億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債97.59億元，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)超600億元，而賬上的貨幣資金僅有108.45億元。

2023年，豫園股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)收581.47億元，同比增長(zhǎng)15.83%，歸母凈利潤(rùn)為20.24億元，同比下滑45%；受累于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司期內(nèi)扣非凈利潤(rùn)虧損4.51億元，為上市以來扣非凈利首次虧損。

• 01 •

一邊賣資產(chǎn)，一邊輸血復(fù)星系

為緩解公司流動(dòng)性，豫園股份曾在2023年推出定增方案。

2023年3月，豫園股份首次披露定增募資計(jì)劃，擬發(fā)行股票不超過11.70億股，募資不超過80億元。募資金額擬投入珠寶時(shí)尚業(yè)務(wù)板塊、公司數(shù)字化運(yùn)營(yíng)能力建設(shè)方向、補(bǔ)流還貸等方向等5個(gè)項(xiàng)目。

彼時(shí)，郭廣昌的復(fù)星系正在頻繁出售資產(chǎn)，包括近136億元出售南京南鋼60%的股權(quán)，出售復(fù)星集團(tuán)位于廣州的總部大樓等。復(fù)星國(guó)際2022年年報(bào)也顯示，其于2022年6月以來加大了資產(chǎn)退出力度，集團(tuán)層面簽約口徑超400億元，回籠現(xiàn)金近300億元。

不過，豫園股份巨額的定增計(jì)劃遲遲未獲通過，期間上海交易所也對(duì)這一方案下發(fā)了問詢函，質(zhì)疑其變相投向房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。經(jīng)過兩度修改融資方案后，2023年8月，豫園股份將募資金額縮減近5成后降至42.5億元。

事實(shí)上，自A股2020年打開再融資窗口以來，近幾年的定增規(guī)模有所回升。不過到了2023年，定增市場(chǎng)發(fā)行家數(shù)及融資額雙雙創(chuàng)下2020年再融資新政以來的年度新低。

申萬宏源數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月29日，2023年滬深A(yù)股市場(chǎng)共上市330個(gè)定增項(xiàng)目，同比減少22個(gè)，降幅6.25%；合計(jì)募資額達(dá)5781.47億元，同比減少19.99%。尤其自8月監(jiān)管層表態(tài)階段性收緊再融資節(jié)奏后，發(fā)行項(xiàng)目數(shù)整體呈顯著下滑趨勢(shì)。

今年5月，豫園股份公告終止42.5億元定增事項(xiàng)，并向上交所申請(qǐng)撤回相關(guān)申請(qǐng)文件。持續(xù)了超過一年的定增計(jì)劃正式告吹。

期間，豫園股份也在通過出售資產(chǎn)回籠資金。

2023年5月，豫園股份以約4.55億美元交易對(duì)價(jià)出售所持有的IGI集團(tuán)（國(guó)際寶石研究院）股權(quán)，買方為投資機(jī)構(gòu)黑石集團(tuán)；7月，豫園股份擬通過協(xié)議出售金徽酒2536.3萬股股份，交易總價(jià)款為5.99億元。今年3月，豫園股份擬轉(zhuǎn)讓上海百聯(lián)控股48%股權(quán)，底價(jià)4.31億元。

然而，一邊出售資產(chǎn)“回血”，另一邊，豫園股份還在向復(fù)星系的地產(chǎn)業(yè)務(wù)“輸血”。

今年3月，豫園股份公告稱，計(jì)劃向其聯(lián)合營(yíng)企業(yè)提供總額不超過160.80億元的財(cái)務(wù)資助，該項(xiàng)財(cái)務(wù)資助計(jì)劃亦構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。而接受財(cái)務(wù)資助的聯(lián)合營(yíng)企業(yè)共有七家，主要業(yè)務(wù)均涉及房地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目位于上海、武漢、昆明、長(zhǎng)沙等城市。而豫園股份對(duì)這些公司的股權(quán)比例從40%至57.4%不等，并非完全控股。

• 02 •

百億拿地，重倉(cāng)上海、三亞

早在2020年，豫園股份的流動(dòng)性問題就已經(jīng)有所顯現(xiàn)。

截止2020年末，豫園股份的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-24.77億元，上年同期為-11.54億元，同比減少13.23億元。此外，2020年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也錄得負(fù)值，為-9.55億元，而2019年同期金額為34.39億元，下降幅度達(dá)127.76%。當(dāng)年，豫園股份共計(jì)新增8宗土地，土地交易金額超過120億元。

隨后，豫園股份仍在持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行投資。

2021年，其以51.705億元競(jìng)得徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh128E03地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。2022年，其再聯(lián)合螞蟻集團(tuán)，以129.3億元拿下上海黃浦區(qū)“王炸”地塊——福佑路地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目。其中，豫園股份子公司復(fù)祐實(shí)業(yè)出資64.65億元。

據(jù)悉，福佑路地塊向西貫通豫園商圈，向東連接起外灘，10萬平方米的豫園商圈將蛻變?yōu)?00萬平方米、包含商業(yè)、辦公、文化、旅游等多種功能的大豫園片區(qū)。

根據(jù)地塊出讓要求，項(xiàng)目建設(shè)期間，競(jìng)得主體對(duì)黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)不少于120億元，項(xiàng)目規(guī)劃資源綜合驗(yàn)收通過后五年內(nèi)對(duì)黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)不少于144億元，交地后6個(gè)月內(nèi)須開工等頗為嚴(yán)苛的條件。

此外，地塊面積龐大，且包含大量極具海派風(fēng)格的石庫(kù)門里弄、新式里弄，也讓開發(fā)難度加大，回報(bào)周期被拉長(zhǎng)，對(duì)實(shí)施主體帶來巨大的資金考驗(yàn)。

除大本營(yíng)上海外，海南也是郭廣昌熱衷的另一個(gè)市場(chǎng)。

就在不斷變賣資產(chǎn)的同時(shí)，今年6月19日，豫園股份公告稱全資子公司三亞復(fù)信投資有限公司以17.94億元競(jìng)得三亞海棠灣一宗地塊的使用權(quán)，地塊的計(jì)容面積超14萬平方米。

而根據(jù)該地塊的開發(fā)建設(shè)要求，競(jìng)得人須在海棠灣投資打造海南國(guó)際旅游消費(fèi)中心的標(biāo)志性引領(lǐng)項(xiàng)目，且未來五年內(nèi)在海棠灣的產(chǎn)業(yè)投資總額不低于100億元。

2018年，復(fù)星在三亞海棠灣投資百億打造的三亞亞特蘭蒂斯入市，項(xiàng)目年?duì)I收超10億元，是復(fù)星系穩(wěn)定的現(xiàn)金奶牛之一。嘗到了甜頭的郭廣昌不斷加碼海南市場(chǎng)。

在今年3月，復(fù)星系旗下的文旅上市平臺(tái)復(fù)星旅文曾表示，計(jì)劃在特定的超級(jí)度假城市布局超級(jí)地中海項(xiàng)目，首個(gè)超級(jí)地中海項(xiàng)目將在海南落地。而豫園股份拿下的三亞海棠灣地塊就極有可能用于建設(shè)復(fù)星在海南的“超級(jí)地中海·憘悅”項(xiàng)目。

定增融資告吹，重倉(cāng)上海、三亞的豫園股份顯然需更多資金來源，才能滿足地產(chǎn)開發(fā)的資金投入。

       原文標(biāo)題 : 觀察丨豫園股份15億交易里閃現(xiàn)河南國(guó)資，定增告吹后遺癥不斷